全面理顺土地与商品房关系的一个构想
核心提示：由于广东等一些地方的房地产市场回暖，土地增值税陡然增加。房地产企业在营业税改为增值税的过程中，税收负担非但没有减少反而有
由于广东等一些地方的房地产市场回暖，土地增值税陡然增加。房地产企业在营业税改为增值税的过程中，税收负担非但没有减少反而有所增加。对此，一些房地产经营者深感无奈，他们的普遍感觉是，若不尽早解决土地增值税的征管问题，就很难理顺我国房地产市场税收的法律关系，营业税改为增值税也将失去实际意义。
笔者认为，我国房地产领域今日的困局，实际上是土地权利体系紊乱所造成的。我国实行土地公有制，土地所有权分为国家所有权和集体所有权，围绕着土地所有权，衍生出一系列土地权利。集体土地上不仅拥有所有权，而且拥有发包权，农村集体组织成员还拥有承包权，集体经济组织的成员可以将承包的土地转让给他人，从而使他人拥有土地的经营权。这种土地所有权、承包权和经营权的不断转换，虽然有利于土地的集中使用，但也在一定程度上导致土地法律关系变得错综复杂。只要其中的任何一个环节受到损害，那就必然会牵涉上下游权利人的利益，引发种种矛盾。
从这个角度来说，既要考虑到土地权利的实用性，同时也要考虑到土地权利的安全性，如果只考虑如何提高土地的利用效率，而没有深入研究土地权利不断延伸所带来的法律问题，那可能会后患无穷。在现有法律制度下，国家享有城市土地所有权，房地产开发企业享有土地使用权。国家税务机关征收土地增值税，实际上是要把土地增值的部分上缴国家，从而实现国家土地所有权的保值增值。但是，正如大家所看到的那样，由于土地和商品房紧密地联系在一起，因此在现实生活中，征收土地增值税必然会涉及土地增值的评估问题，必然会牵涉房地产开发商与购房人的合法利益。根据我国现行土地增值税征管办法，税务机关根据土地出让的价格实行累进税率，土地增值额大于20%但尚未超过50%的部分，征收税率为30%，增值额超过200%的部分，则按照60%的税率征税。房地产开发企业的毛利率只要达到34.63%，那就都需要缴纳土地增值税。这使得一些房地产开发企业在经营过程中千方百计地增加房地产开发的成本，因为这样做不仅可以减轻土地增值税负担，而且更主要的是，还能减轻房地产企业的其他税收负担。
